Emlak Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Gemlik Emlak olarak gayrimenkul alım, satım ve kiralama süreçlerinde en çok merak edilen konuları burada topladık.
Amacımız, yalnızca bilgilendirmek değil; aynı zamanda sizden gelen sorularla bu bölümü sürekli güncel tutmak.

Eğer burada cevabını bulamadığınız bir konu varsa, lütfen aşağıya yorum olarak yazın.
Her yorumu dikkatle okuyor, en doğru bilgiyi paylaşmaya özen gösteriyoruz.
Sorularınız hem size hem de Gemlik’te gayrimenkul almak veya satmak isteyen herkese rehber olur.

💬 “Sor, öğren, paylaş.”
Çünkü bilgi paylaştıkça değer kazanır.

Ev alırken en çok dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Açıklama: Bu, belki de en kritik sorudur. Ev almak uzun vadeli bir yatırımdır ve dikkat edilmesi gereken birçok faktör vardır.

Konum: Evin bulunduğu semt, mahalle, cadde/sokak. Ulaşım imkanlarına (metro, otobüs, minibüs), eğitim kurumlarına (okul, kreş), sağlık merkezlerine (hastane, sağlık ocağı), alışveriş merkezlerine ve sosyal alanlara (park, kafe) olan mesafesi hayat konforunuzu doğrudan etkiler.
Bütçe: Sadece evin fiyatı değil, ek masrafları da (vergi, noter, tapu harcı, emlakçı komisyonu, döşeme, tadilat) hesaplamalısınız. Banka kredisi kullanacaksanız ön onay almak ve aylık taksitlerin gelirinizin %30-40’ını geçmemesine dikkat etmek önemlidir.
Tapu ve Yapı Ruhsatı: Tapunun “Kat Mülkiyeti” olmasına dikkat edin. “Kat İrtifakı” tapularında yapı tamamlanmamış demektir ve ipotek riski vardır. Yapı ruhsatı, iskan ruhsatı (yapı kullanma izni) gibi belgelerin tam ve eksiksiz olması gerekir.
Binannın Durumu: Binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, ısı yalıtımı, elektrik ve sıhhi tesisatların durumu çok önemlidir. Mümkünse bir inşaat mühendisi veya mimardan destek alın.
Aidat ve Yönetim: Site veya apartman dairesi alıyorsanız, aylık aidat miktarını ve bu aidatla nelerin karşılandığını (güvenlik, kalorifer, asansör bakımı vb.) mutlaka sorun.
Çevresel Faktörler: Gürültü, toz, koku gibi rahatsız edici unsurların olup olmadığını farklı saatlerde ziyaret ederek kontrol edin.

Konut kredisi (mortgage) alırken nelere dikkat etmeliyim?

Mortgage, ev alırken en yaygın kullanılan finansman yöntemidir.

Faiz Oranları: Birden fazla bankanın güncel faiz oranlarını, vade yapılarını ve masraflarını karşılaştırın. Sabit faiz mi, değişken faiz mi size daha uygun, iyi düşünün.
Ön Onay (Pre-Finansman) Mektubu: Ev aramaya başlamadan önce bir bankadan ön onay alın. Bu, ne kadar kredi kullanabileceğinizi bilmenizi ve pazarlık gücünüzü artırmanızı sağlar.
Vade ve Aylık Taksit: Kredi vadesi uzadıkça toplam geri ödeme miktarı artar, ancak aylık taksit düşer. Aylık taksitinizin, hanenizin gelirini zorlamayacak bir seviyede olmasına özen gösterin.
Erken Kapatma ve Masraflar: Krediyi erken kapatma durumunda uygulanacak cezai şartları (erken kapatma cezası) mutlaka okuyun. Ayrıca, ekspertiz ücreti, dosya masrafı, hayat sigortası, deprem sigortası (DASK) gibi ek masrafları unutmayın.

S3: Tapu devir işlemleri nasıl yapılır? Ne kadar sürer?

Açıklama: Tapu devri, mülkiyetin resmi olarak size geçtiği nihai işlemdir.

Süreç: Satıcı ve alıcı, noter huzurunda bir “Tapu Devir Sözleşmesi” imzalar. Daha sonra birlikte Tapu Müdürlüğü’ne gidilir. Gerekli belgeler (kimlikler, tapu, vergi levhası, DASK poliçesi, emlak beyannamesi) sunulur ve devir işlemi gerçekleştirilir.
Süre: Eğer tüm belgeler hazırsa ve sıra bekleme durumu yoksa, tapu devir işlemi birkaç saat içinde tamamlanabilir.
Masraflar: Tapu harcı (değer üzerinden %4, alıcı ve satıcı arasında paylaşılır), tapu tescil harcı, noter ücretleri ve emlakçı komisyonu gibi masraflar olacaktır.

Evimi en hızlı ve en yüksek fiyata nasıl satarım?

Evin değerini maksimize etmek için birkaç strateji vardır.

Gerçekçi Fiyat Belirleme: Duygusal değil, piyasa değerine göre fiyat belirleyin. Emlakçınızdan detaylı bir piyasa analizi (comparative market analysis) isteyin. Aşırı yüksek fiyat, potansiyel alıcıları kaçırabilir.
Staging (Ev Hazırlama): Evi satışa hazır hale getirin. Derinlemesine bir temizlik, küçük tamiratlar, duvarları boyamak, kişisel eşyaları toplamak ve evi aydınlık göstermek alıcı üzerinde olumlu bir etki bırakır.
Profesyonel Fotoğraf ve Tanıtım: Kaliteli, profesyonelce çekilmiş fotoğraflar ve mümkünse sanal tur, internet ilanlarında çok daha fazla ilgi çeker.
Deneyimli ve İyi Bir Emlakçı ile Çalışma: Doğru emlakçı, doğru pazarlama stratejileri, geniş bir alıcı ağı ve pazarlık becerisi ile süreci hızlandıracak ve en iyi fiyatı bulmanıza yardımcı olacaktır.
Şeffaf Olun: Evi ve binayı ilgilendiren tüm bilgileri (aidat, yakıt gideri, varsa yapısal sorunlar) alıcıyla paylaşın. Bu, güven oluşturur ve sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

Satış sürecinde hangi masraflarım olacak?

Açıklama:

Emlakçı Komisyonu: Genellikle satış bedelinin %2-%4’ü arasındadır. Bu oran önceden sözleşmeyle belirlenir.
Tapu Harcı: Satış bedeli üzerinden hesaplanan %2’lik kısmı satıcı öder.
Emlak Vergisi Stopajı: Eğer mülkü 5 yıldan daha az süredir elinizde tutuyorsanız, satış kazancı üzerinden stopaj vergisi (gelir vergisi) ödersiniz. 5 yılı dolduran konutlarda bu vergi yoktur.
Noter ve Diğer Masraflar: Tapu devir sözleşmesi için noter masrafı ve varsa ipotek kaldırma masrafları.

Kiracı olarak depozito ve kira ne zaman ödenir?

Depozito (Teminat): Genellikle 1 aylık kira bedeli kadar olup, sözleşme imzalanırken veya taşınmadan önce ev sahibine teslim edilir. Bu depozito, sözleşme sonunda evde bir hasar veya borç (elektrik/su faturası) yoksa iade edilir.
Kira: Kira ödemeleri, sözleşmede belirtilen şekilde (genellikle ayın ilk günlerinde) yapılır. İlk kira, sözleşme imzalanırken peşin olarak ödenir. Sonraki aylar için kiracı, ev sahibine düzenli olarak öder.

Kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat etmeliyim?

Sözleşme, tüm hak ve yükümlülükleri belirleyen yasal bir belgedir.

Tarafların Bilgileri: Kiracı ve ev sahibinin tam adı, T.C. kimlik numaraları ve adresleri eksiksiz yazılmalı.
Mülk Bilgileri: Kiralanan mülkün tam adresi, bağlı bulunduğu tapu bilgileri.
Kira Bedeli ve Artış Oranı: Net kira bedeli ve yıllık artış oranı (TÜFE oranı gibi) açıkça belirtilmeli.
Depozito Miktarı: Net rakam yazılmalı.
Süre: Sözleşme süresi (1 yıl vb.) ve sözleşme bitiminde ne olacağı (uzatma, çıkış bildirimi).
Borçlar: Aidat, vergi, sigorta (DASK) gibi giderlerin kim tarafından ödeneceği netleştirilmeli.
Özel Şartlar: Evde evcil hayvan beslenip beslenmeyeceği, boya-badana yükümlülüğü gibi maddeler eklenmeli.

Ev sahibim kirayı ne kadar artırabilir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, ev sahibinin kira artırma hakkı sınırlandırılmıştır.

Sözleşmede Oran Belirtilmişse: Eğer sözleşmede “yıllık artış oranı TÜFE+%5” gibi bir madde varsa, bu geçerlidir.
Sözleşmede Oran Belirtilmemişse: Ev sahibi, bir yıl dolmadan kira artışı yapamaz. Bir yıl sonunda yapacağı artış oranı, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Örneğin, bir önceki yılın TÜFE ortalaması %50 ise, ev sahibi kirayı en fazla %50 artırabilir.
Anlaşmazlık Durumu: Eğer kiracı artış oranını yüksek bulursa, 30 gün içinde dava açarak “dengeleme” (kira tespiti) isteyebilir. Mahkeme, rayiç kira bedelini belirler.

Emlakçı seçerken nelere dikkat etmeliyim?

Emlakçı, sürecin en önemli aktörlerinden biridir.

Lisans ve Deneyim: Emlakçının TÜRKKEP (Türkiye Gayrimenkul Kıymetleme ve Profesyonel Mesleki Ölçüler Derneği) gibi meslek odalarına kayıtlı olup olmadığını kontrol edin. Sektördeki deneyimi ve referansları önemlidir.
İletişim ve Şeffaflık: Size vakit ayıran, sorularınızı net bir şekilde cevaplayan, süreçle ilgili tüm detayları (masraflar, yasal zorunluluklar) açıklayan bir emlakçıyı tercih edin.
Pazarlama Planı: Evinizi satacaksanız, emlakçının pazarlama stratejisini (hangi platformlarda ilan verecek, fotoğraf çekimi yapacak mı?) detaylıca sorun.
Sözleşme: Emlakçı ile yapacağınız sözleşmeyi (komisyon oranı, süre, tarafların sorumlulukları) dikkatlice okuyun.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı arasındaki fark nedir?

Bu, tapu türleri arasındaki en temel ayrımdır.

Kat İrtifakı: Arsa üzerinde inşaat devam eden veya henüz iskan (yapı kullanma izni) alınmamış yapılar için düzenlenen tapu türüdür. Bu tapu, arsa üzerindeki yapım hakkını temsil eder. Binanın tamamlanıp iskan almasıyla Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti’ne dönüştürülür. Kat İrtifakı’nda bir daire almak risklidir, çünkü yapı tamamlanmayabilir veya iskan alınamayabilir.
Kat Mülkiyeti: Yapı tamamlanmış, iskan ruhsatı alınmış ve bağımsız bölümler (daire, dükkan) oluşturulmuştur. Bu tapu türü, o bağımsız bölümün gerçek anlamda size ait olduğunu ve üzerinde tüm mülkiyet haklarına sahip olduğunuzu gösterir. Ev alırken tercih edilmesi gereken tapu türü Kat Mülkiyeti tapusudur.

Gemlik fay hatlarına ne kadar yakın? İlçenin zemin yapısı ev almak için uygun mu?

Açıklama: Gemlik, Türkiye’nin en aktif fay hatlarından biri olan Kuzey Anadolu Fay Hattı (KAF) ‘nın güney kolu üzerinde veya çok yakınında yer alır. Bu, deprem riskinin ciddiye alınması gerektiği anlamına gelir.

Zemin Etüdü: Ev alırken veya yaptırırken, o binaya özel zemin etüdü raporunun mutlaka olması ve incelenmesi gerekir. Genel olarak, sahil şeridindeki alüvyal zeminler sıvılaşma riski taşıyabilirken, geriye doğru yükselen arazilerde daha sağlam zemin yapıları olabilir.
Bina Yaşı ve Kalitesi: 1999 depremi sonrası yürürlüğe giren daha sıkı deprem yönetmelikleri ile inşa edilen binalar daha güvenlidir. Mümkünse 2000 ve sonrasında, projesine ve ruhsatına uygun inşa edilmiş, beton kalitesi yüksek binalar tercih edilmelidir.
Araştırma Yöntemi: AFAD’ın “TÜBİTAK Zemin Etüdü” portalı veya ilgili jeoloji mühendisliği raporları ilçenin genel zemin karakteri hakkında fikir verebilir.

Gemlik’te hangi bölgeler ve mahalleler emlak yatırımı için daha popüler? Sahil mi, yüksek kesimler mi tercih ediliyor?

Açıklama: Gemlik’te tercihler kişisel ihtiyaçlara göre değişse de, bazı bölgeler öne çıkıyor:

Merkez ve Sahil Şeridi: Gemlik merkez, özellikle yürüyüş yolları, sosyal donatıları (market, restoran, kafe) ve denize erişimi nedeniyle tercih edilir. Bu bölge daha çok sürekli yaşamak isteyenler veya yazlıkçılar için caziptir.
Küçük Kumla & Büyük Kumla: Özellikle yaz aylarında popüler olan plajları ve yazlık siteleri ile öne çıkar. Yazlık piyasası canlıdır. Uzun vadeli kiralık ve satılık piyasası da hareketlenmektedir.
Yüksek Kesimler (Örneğin: Şehreküstü, Umurbey çevresi): Manzara (deniz ve doğa), daha sakin bir yaşam ve genellikle daha serin bir hava sunar. Bursa manzarası olan bölgeler de bulunur. Bu bölgeler genellikle villa ve müstakil ev arayanların tercihidir.
Yeni Açılan Projeler: Gemlik çevresinde, özellikle manzaralı bölgelerde yeni site ve rezidans projeleri açılmaktadır. Bu projeler modern yaşam konseptleriyle dikkat çeker.

Gemlik’te arsa yatırımı yapmak mantıklı mı? Hangi bölgelerde arsa değeri daha hızlı artar?

Gemlik, sanayisi (Gemlik Serbest Bölgesi, otomotiv yan sanayi) ve Bursa’ya olan ulaşım kolaylığı nedeniyle sürekli göç alan bir ilçedir. Bu da arsa talebini artırmaktadır.

Ulaşım Aksları: Bursa-İzmir otoyolu çevresi ve Bursa’ya yakın olan mahalleler (örneğin, Umurbey, Narlı) gelecekteki değer artışı potansiyeli yüksek bölgelerdir.
Denize Yakınlık: Denize yürüme mesafesinde, imarlı arsalar her zaman değerlidir ancak fiyatları yüksektir.
İmar Durumu: Bir arsa alırken en kritik konu imar durumudur. Arsanın “yapılaşmaya uygun” olup olmadığını, maksimum yapılaşma iznini (taks, kat sayısı, emsal) tapu ve imar durum belgesinden mutlaka kontrol edin. İmar değişikliği beklenen bölgeler yüksek kazanç potansiyeli taşır ama aynı zamanda risklidir.
Altyapı: Arsanın bulunduğu bölgede yol, su, elektrik, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin tamamlanmış olması çok önemlidir.

Gemlik’te kısa ve uzun vadede ne tür gayrimenkul yatırımları karlı olur?

Kısa Vadeli (3-5 Yıl):
- Yazlık Kiralık Daireler: Küçük Kumla, Büyük Kumla ve merkezdeki, denize yakın, ferda daireler yaz sezonunda yüksek kira getirisi sağlayabilir.
- Tadilatlı İkinci El Evler: “Flip” yatırımı olarak bilinen bu yöntemde, uygun fiyata alınan eski bir daire, tadilattan geçirilerek değerinin üzerinde bir fiyata satılabilir.
Uzun Vadeli (5+ Yıl):
- Kaliteli Sitelerde Daireler: Gemlik Serbest Bölgesi’nde veya Bursa’daki sanayide çalışan yönetici ve personel için kaliteli, güvenlikli sitelerdeki 2+1 veya 3+1 daireler sürekli kiralanabilir. Bu, düzenli bir pasif gelir kaynağı oluşturur.
- Arsa Yatırımı: Uygun fiyata alınan, imarlı ve altyapısı tamamlanmak üzere olan arsalar, ilçenin büyümesiyle birlikte değerini katlayabilir.
- Ticari Gayrimenkul: Nüfus arttıkça, özellikle yeni açılan konut bölgelerinde küçük dükkanlar veya ofisler değer kazanabilir.

Gemlik‘ten Bursa’ya ve İstanbul’a ulaşım ne kadar kolay? İlçede yaşam kalitesi nasıldır?

Ulaşım:
- Bursa: Yaklaşık 30-40 dakika gibi kısa bir sürede Bursa’nın merkezine ulaşılabilir. Bu, “Bursa’da çalışıp Gemlik’te yaşamak” gibi bir modeli mümkün kılar.
- İstanbul: İDO’nun düzenli olarak seferleri bulunmaktadır. Deniz otobüsü ile yaklaşık 1.5-2 saatte Yenikapı’ya ulaşım imkanı vardır. Bu, hafta sonu için İstanbul’a gidişi oldukça kolaylaştırır.
Yaşam Kalitesi:
- Artılar: Deniz, doğa (zeytinlikler, dağlar), nispeten daha sakin bir yaşam, Bursa’ya yakınlık, ünlü Gemlik zeytini ve sofralık zeytin üretimi.
- Eksiler: Yaz aylarında nüfusun artmasıyla trafik ve kalabalıklaşma yaşanabilir. Sanayi bölgesinin varlığı, bazı kesimler için hava kirliliği endişesi oluşturabilir (rüzgar yönüne bağlı olarak).

Tapuda “arsa” ile “tarla” arasındaki fark nedir?

Arsa, belediye sınırları içinde imar planı bulunan arazidir; üzerinde yapı yapılabilir. Tarla ise genellikle imar dışı, tarımsal üretim yapılan arazilerdir. Tarlaya ev yapmak için imar izni gerekir.

Kat karşılığı oran nasıl belirlenir?

Oran; arsanın konumu, büyüklüğü ve yapılaşma hakkına (emsal) göre belirlenir. Gemlik merkezde genelde %40–%50 bandı görülür.

Bir gayrimenkulün gerçek piyasa değeri nasıl ölçülür?

Benzer mülklerin son satış fiyatları, lokasyon ve bina yaşı dikkate alınır. Emlak danışmanı, Tapu Kadastro ve belediye verilerini karşılaştırarak değerleme yapar.

Yeni yapılan binadan almak mı, eski daireyi yenilemek mi mantıklı?

Yeni bina, ilk yıllarda bakım masrafı çıkarmaz ama fiyatı yüksektir. Eski daire yenilenirse maliyet düşer ama konum ve yapı güvenliği kontrol edilmelidir.

Noterde yapılan satış resmi sayılır mı?

Hayır. Tapuda devir yapılmadıkça mülkiyet geçmez. Noter satışı sadece taahhüt niteliğindedir.

DASK olmadan satış yapılabilir mi?

Yapı kayıtlı her gayrimenkulde zorunlu deprem sigortası (DASK) olmadan tapu devri yapılamaz.

Tapu devri ne kadar sürer, hangi belgeler gerekir?

Tüm evraklar hazırsa 1 gün içinde tamamlanabilir. Gerekli belgeler: kimlik, tapu fotokopisi, güncel DASK poliçesi, beyan formu.

Krediyle alınan evin tapusu kimin üstüne geçer?

Tapu alıcı adına tescil edilir, ancak ipotek bankaya işlenir.

Tapuda şerh çıkarsa ne olur?

Satış engeli olabilir. Şerh türüne göre (mahkeme, ipotek, haciz) işlem yapılamaz veya alıcı bilgilendirilir.

Satış vaadi sözleşmesi ne işe yarar?

Tapu devrinden önce, tarafların satış niyetini resmî olarak belgeleyen anlaşmadır. Noterde yapılmalıdır.

Tapu ipotekliyse satış yapılabilir mi?

Evet, ancak bankadan ipoteğin kaldırılması gerekir. Satış bedelinden kredi borcu kapatılarak temiz tapu alınır.

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Her yıl Mayıs ve Kasım aylarında iki taksitte ödenir. Belediyeye veya e-devlet üzerinden ödenebilir.

Gemlik’te en hızlı değer kazanan bölgeler hangileri?

TOGG çevresi, Umurbey, Hisar ve Cumhuriyet mahalleleri son 2 yılda ortalama %60–80 arası değer artışı göstermiştir.

Kiralık mı, satın almak mı daha avantajlı?

Uzun vadede mülk sahibi olmak daha kazançlıdır. Ancak yüksek faiz dönemlerinde kirada kalmak geçici olarak daha mantıklı olabilir.

Emlak alım satımında stopaj ve KDV nasıl işler?

Bireysel satışta KDV yoktur, sadece tapu harcı (%2) ödenir. Ticari satışta KDV oranı genelde %1–%18 arasıdır.

Bir arsaya yatırım yapmadan önce nelere dikkat edilmeli?

İmar durumu, ulaşım planları, altyapı (su, elektrik, yol) ve zemin etüdü mutlaka incelenmelidir.

Gemlik’te villa imarlı bölgeler nereler?

Umurbey, Hisar, Cumhuriyet ve Kurşunlu bölgelerinde villa imarına açık parseller bulunur.

TOGG bölgesi fiyatları nasıl etkiledi?

2023 sonrası TOGG üretim tesisinin faaliyete geçmesiyle arsa ve konut fiyatları bölgede %100’e yakın artış gösterdi.

Gemlik’te hangi mahalleler kira getirisi açısından önde?

Merkez, Balıkpazarı ve Eşref Dinçer mahallelerinde kira talebi yüksektir. Üniversite öğrencileri ve fabrika çalışanları bu bölgelerde yoğunlaşır.

Zeytinlik vasfındaki arazilerde imar izni alınabilir mi?

Genel olarak hayır. Ancak kadastroda “tarıma elverişsiz” raporu varsa istisnai izinler mümkündür.

Kiracı depozitoyu ne zaman geri alır?

Evin hasarsız teslim edilmesinden sonra iade edilir. Genelde kira bitiminden 15 gün içinde yapılır.

Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?

2025 itibarıyla TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Kira artışı bu oranı aşamaz.

Emlakçı komisyonu kimden alınır?

Kiralık işlemlerde genellikle sadece kiracıdan 1 aylık kira bedeli alınır. Satışta ise alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 alınır.

Kira sözleşmesi noter onaylı olmalı mı?

Zorunlu değildir ama ispat kolaylığı sağlar. Uzun süreli kiralarda noter onayı önerilir.

2025’te ev almak mı, beklemek mi mantıklı?

Faiz oranları düşme eğilimindeyse beklemek yerine alım fırsatlarını değerlendirmek avantajlı olabilir.
Kira maliyetleri artarken, gayrimenkul uzun vadede enflasyondan korunma sağlar.

1 milyon TL ile Gemlik’te nereden ev alınır?

Cumhuriyet ve Balıkpazarı bölgelerinde orta kat, 2+1 daireler; Umurbey’de ise manzaralı küçük daireler bu bütçeye uygundur.

Deniz manzaralı dairelerin fiyat farkı gerçekten değer mi?

Genelde %20–%30 daha pahalıdır ama kiraya verilebilirlik ve satış hızı açısından avantaj sağlar.

“Sessiz yatırım” nedir, gayrimenkulde nasıl yapılır?

Yatırımcının arsa veya konut alıp sessizce beklemesi stratejisidir. Bölgesel gelişim ve altyapı yatırımlarıyla değer artışı hedeflenir.

Airbnb mi, uzun dönem kiralama mı daha kazançlı?

Turistik bölgelerde (örneğin Kurşunlu sahili) kısa dönem kiralama kazançlıdır, ancak yönetimi daha yoğundur. Uzun dönem kiralama düzenli gelir sağlar.