Gemlik TOKİ Konutları: Projeler, Başvuru Şartları ve Sosyal Etkiler

Gemlik TOKİ Konutları: Projeler, Başvuru Şartları ve Sosyal Etkiler

Gemlik Cihatlı Mahallesi’nde yükselen TOKİ konutları modern mimarisiyle dikkat çekiyor. Gemlik TOKİ Konutları, Bursa’nın Gemlik ilçesinde dar gelirliler için inşa edilen toplu konut projelerini ifade eder. Bu projeler sayesinde Gemlik’teki konut açığına çözüm sunulurken, Cihatlı Mahallesi yeni ve planlı bir yaşam alanı olarak öne çıkıyor. Yazımızda Gemlik TOKİ projelerinin son durumunu, başvuru ve kura süreçlerini, sıkça sorulan soruları ve bu projelerin bölgeye etkilerini ele alacağız.

Gemlik TOKİ Projelerinin Güncel Durumu

Gemlik’te TOKİ tarafından ve Gemlik Belediyesi ortaklığıyla hayata geçirilen konut projeleri özellikle Cihatlı Mahallesi’nde yoğunlaşmıştır. Cihatlı Toplu Konut Projesi adıyla anılan bu çalışma, başlangıçta yaklaşık 1.400 konutluk bir plan olarak etaplar halinde yürütüldübaretdergisi.com. 2018 yılı itibarıyla 1. Etap konutların teslimine başlanırken, takip eden yıllarda 2. ve 3. Etaplar tamamlanmıştır. Nitekim 2021 yılında Cihatlı’daki 2. Etap sosyal konutlar hak sahiplerine teslim edilmiş, vatandaşlar yeni evlerine kavuşmuşturemlakkulisi.com. 3. Etap kapsamında inşa edilen 208 konutun da yapımı tamamlanarak tapuları belediye tarafından teslim alındıhaberturk.com.

Projelerin 4. Etabında da aşama aşama ilerleme kaydedilmiştir. 4. Etap ilk kısımdaki konutlar 2020 yılı başında teslim edilmeye başlanmış; A, B, C, D ve E bloklarındaki dairelerin anahtarları hak sahiplerine verilirken, kalan bloklarda çalışmalar sürmüştür ekonomim.com. Bu etapta teslim edilen konutlar 97 metrekare büyüklüğünde 2+1 daireler olup, doğa ile iç içe sakin bir yaşam alanı sunmaktadır ekonomim.com. Gemlik Belediyesi ve TOKİ iş birliğiyle yürütülen Cihatlı projelerinde okullar, cami, sağlık ocağı gibi donatılar da aynı anda inşa edilerek bölge bütüncül bir şekilde planlanmıştır baretdergisi.com.

En güncel gelişme olarak, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Gemlik Cihatlı’da 509 konutluk yeni bir projeye başlamıştır. Bu proje kapsamında 2+1 ve 3+1 planında 509 adet konutun yanı sıra 12 derslikli bir ilkokul ve bir cami de yer almaktadır emlakkulisi.com. İhalesi 19 Aralık 2022’de yapılan 509 konutluk TOKİ Gemlik projesinin, yer tesliminden itibaren 550 gün içinde tamamlanması planlanmıştır emlakkulisi.com. Bu takvime göre projenin 2024 sonu veya 2025 içinde hak sahiplerine teslim edilmesi beklenmektedir.

Ayrıca Gemlik, hükümetin başlattığı “Yüzyılın Konut Projesi” kapsamında Bursa genelinde yapılacak 17.225 sosyal konuttan önemli bir pay almıştır. Yeni planlamaya göre Gemlik Cihatlı’da toplam 3000 yeni sosyal konut inşa edilmesi öngörülmektedir gemlikemlak.org. Bu dev proje etaplar halinde hayata geçirilecek ve Gemlik, Bursa ölçeğindeki en büyük sosyal konut atılımlarından birine ev sahipliği yapacaktır. Özellikle Cihatlı Mahallesi, mevcut tamamlanan TOKİ konutlarıyla değer kazandığı gibi yeni gelecek 3000 konutluk yatırımla da Marmara Bölgesi’nde dikkat çeken bir sosyal konut merkezi haline gelmektedir gemlikemlak.org.

Gemlik’in Konut İhtiyacı ve TOKİ’nin Çözümü

Gemlik, limanı ve sanayi tesisleriyle Bursa’nın hızla gelişen ilçelerinden biridir. Nüfus artışı ve göç ile birlikte ilçede konut talebi sürekli yükselmektedir. Ancak artan taleple orantılı olarak uygun fiyatlı konut bulmak güçleşmiştir gemlikemlak.org. Orta ve dar gelirli aileler için piyasadaki konut fiyatları çok yüksek kaldığından, Gemlik’te sosyal konut ihtiyacı kritik bir hale gelmiştir. Bu noktada TOKİ projeleri, konut açığını kapatmak ve vatandaşları makul bedellerle ev sahibi yapmak üzere önemli bir çözüm sunmaktadır.

TOKİ’nin Gemlik’te projelerini Cihatlı’da yoğunlaştırmasının bir nedeni de ilçenin deprem riskine karşı güvenli alanlar oluşturma hedefidir. Gemlik’in bazı bölgeleri Kuzey Anadolu fay hattına yakın olup, zemin yapısı risk taşıyabilmektedir. Cihatlı Mahallesi ise jeolojik olarak daha sağlam zemine sahip, geniş arsa potansiyeli barındıran ve yeni yerleşime uygun bir bölge olarak seçilmiştir gemlikemlak.org. Bu sayede hem gecekondulaşmanın önlenmesi, hem de depreme dayanıklı modern konut alanları oluşturulması amaçlanmıştır. Nitekim yürütülen projeler kapsamında birçok aile eski riskli yapılarını terk ederek Cihatlı’daki güvenli konutlara taşınmıştır.

Öte yandan Gemlik’in artan konut ihtiyacına cevap veren TOKİ, kentsel dönüşüm hamlesiyle de ilçenin çehresini değiştirmeye başlamıştır. Plansız yapılaşmanın yerini, düzenli altyapısı olan siteler ve sosyal donatı alanları almaktadır. Böylece TOKİ, sadece ev inşa etmekle kalmayıp Gemlik’te sosyal ve fiziksel dönüşümü de tetikleyen bir aktör rolünü üstlenmiştir. Uygun maliyetli konut üretimi sayesinde Gemlik’te ev sahibi olma hayali kuran dar gelirli vatandaşlar, kura yoluyla bu projelerden ev sahibi olma şansını yakalamaktadır.

TOKİ Başvuru Şartları, Kura Sistemi ve Ödeme Planları

Gemlik TOKİ konutlarına başvurmak için belirli şartlar ve standart bir süreç bulunmaktadır. Başvuru şartları Türkiye genelindeki TOKİ sosyal konut projeleriyle büyük ölçüde benzerlik gösterir. Temel kriterler arasında Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak, başvurulacak il/ilçede en az 1 yıl ikamet ediyor olmak, daha önce TOKİ’den konut sahibi olmamış olmak ve aylık hane gelirinin belirlenen sınırın altında olması yer alır. Örneğin, başvuru sahibinin ve eşinin üzerine kayıtlı konut bulunmamalı ve hane halkı geliri ilgili program için konulmuş üst limiti geçmemelidir (gelir sınırı, ekonomik koşullara göre güncellenmekte olup büyük şehirler ve diğer iller için farklılık gösterebilir). Ayrıca başvuru yapabilmek için 18 yaşını doldurmuş olmak şartı aranır. Şehit aileleri, gaziler, engelliler ve emekliler gibi gruplara ise TOKİ projelerinde ayrı kontenjanlar tanınarak öncelik sağlanmaktadır.

Başvurular, TOKİ’nin ilan ettiği tarihlerde genellikle e-Devlet üzerinden çevrimiçi veya yetkili bankalar aracılığıyla yapılır. Başvuru esnasında küçük bir başvuru ücreti yatırılması gerekebilir (2020’de bu tutar 1.000 TL civarındaydı, yeni projelerde değişebilir). Gemlik TOKİ projelerinde de başvuruların Ziraat Bankası gibi yetkili bankalar üzerinden alındığı ve belirli bir süre sonunda başvuru döneminin kapandığı görülmüştür. Talep toplama tamamlandıktan sonra, konut sayısından fazla başvuru olması halinde kura çekimi gerçekleştirilir. Kura, noter huzurunda şeffaf şekilde yapılır ve hak kazananlar yani hak sahipleri belirlenir. Örneğin Gemlik Cihatlı’da 2020 yılında gerçekleştirilen TOKİ projesinde kura çekimi 26 Eylül 2020 tarihinde yapılmış ve kazananlar ilan edilmiştir. Kura sonuçları TOKİ’nin resmi web sitesi üzerinden isim listeleri halinde duyurulur. Kurada ismi çıkan hak sahipleri, belirtilen süre içinde ilgili bankayla giderek sözleşmelerini imzalar ve konutlarını teslim alacağı günü bekler.

Ödeme planları TOKİ projelerinin en cazip yönlerinden biridir. Genellikle hak sahiplerinden konut bedelinin belirli bir oranı peşinat olarak alınır, kalan tutar uzun vadeli taksitlerle ödenir. TOKİ Gemlik projelerinde geçmişte %10, %15 veya %25 peşinat seçenekleri sunulduğu ve vade sürelerinin 96, 108 hatta 120 aya kadar uzadığı görülmüştür. Örneğin Gemlik’te 2020 yılındaki projede en düşük konut bedeli ~195 bin TL, en yüksek konut bedeli ~348 bin TL olarak belirlenmiş; taksitler ise aylık 1.217 TL’den başlayacak şekilde planlanmıştır. Bu sayede dar gelirli aileler kira öder gibi taksit ödeyerek ev sahibi olabilmiştir.

Günümüzde ekonomik koşullar değiştiği için yeni projelerde fiyatlar ve taksit tutarları güncellenmektedir. 2025 itibarıyla açıklanan 500 bin konutluk sosyal konut kampanyası kapsamında, konut fiyatları yükselmiş olsa da vade süreleri 20 yıla (240 ay) çıkarılmış ve taksit tutarları aylık 6.750 TL’den başlayan seviyelere ayarlanmıştır. Bu yeni projede örneğin başlangıç satış bedellerinin yaklaşık 1,8 milyon TL civarında olduğu, peşinat oranının %10 olarak belirlendiği duyurulmuştur. Dolayısıyla Gemlik’te inşa edilecek 3000 konutluk yeni TOKİ projesinde de benzer uzun vadeli, düşük taksitli ödeme planlarının uygulanacağı öngörülebilir. Ödeme planları genelde yılda iki kez memur maaş katsayısına göre artış içerse de, taksitlerin başlangıçtaki uygun seviyeleri dar gelirli vatandaşları konut sahibi yapmayı amaçlamaktadır.

Şikâyetler, Avantajlar ve Bölge Halkının Beklentileri

Gemlik TOKİ konut projeleri genel olarak olumlu karşılansa da süreç içerisinde bazı şikâyetler ve eleştiriler de gündeme gelmiştir. Özellikle inşaat aşamalarında Cihatlı bölgesinde yaşayan vatandaşlar, şantiyeden kaynaklanan yoğun toz ve gürültüden şikâyet etmişlerdir. 2023 yaz aylarında devam eden inşaatlar sırasında çevre sakinleri, kamyon geçişlerinin toz bulutu oluşturduğunu ve yeterince sulama yapılmadığını belirterek çözüm talep etmiştir sikayetvar.com. Bunun yanında, TOKİ başvuru süreçlerinde ortaya çıkan bazı karmaşalar da eleştiri konusu olmuştur. Örneğin, Gemlik TOKİ projesine başka ilçeden başvurup kura ile ev kazanan ancak Gemlik’te ikamet şartını karşılamadığı için sözleşme imzalayamayan vatandaşlar olmuştur. 63 yaşındaki bir hak sahibi, ikamet şartından haberdar olmadığı için kurada ev çıkmasına rağmen hakkını kaybettiğini belirterek bu durumun özellikle yaşlı başvuru sahiplerini mağdur ettiğini dile getirmiştir sikayetvar.com. Bu tür örnekler, başvuru şartları konusunda daha net bilgilendirme yapılması gerekliliğini ortaya koymaktadır.

Diğer yandan, TOKİ konutlarının avantajları ve bölge halkının beklentileri dikkate değerdir. En büyük avantaj, elbette dar ve orta gelirli ailelerin uygun taksitlerle ev sahibi olabilmesidir. Gemlik’te serbest piyasada ev fiyatları çok yüksek seyrederken TOKİ projeleri sayesinde sabit gelirliler uzun vadeye yayılan ödemelerle kira öder gibi ev sahibi olma imkanına kavuşmaktadır. Ayrıca yeni yapılan konutlar modern mimarisi, izolasyonu ve depreme dayanıklı yapısıyla eski binalara kıyasla çok daha güvenli ve konforludur. Cihatlı’daki TOKİ yerleşkeleri çocuk oyun alanları, parklar, spor sahaları, okul, cami ve sağlık merkezi gibi sosyal donatılar da barındırdığı için adeta anahtar teslim bir mahalle sunmaktadır. Bu durum, ev sahiplerinin sadece bir daire değil, planlı bir yaşam alanının parçası olmalarını sağlamaktadır. Nitekim hak sahipleri yeni evlerine taşındıklarında hazır okul, sağlık ocağı gibi hizmetlere kavuşmakta, bu da yaşam kalitesini arttırmaktadır.

Bölge halkının beklentilerine gelince; Gemlikliler, TOKİ projelerinin zamanında tamamlanmasını ve söz verilen nitelikte teslim edilmesini beklemektedir. Özellikle son dönemde açıklanan 3000 konutluk projenin de kısa sürede başlaması ve etaplar halinde teslim edilmesi yöre halkının en büyük temennisidir. Vatandaşlar, inşaat sürecinde çevresel etkilerin en aza indirilmesini (toz kontrolü, trafik düzenlemesi gibi) talep ederken, teslimat sonrasında da yönetim ve bakım hizmetlerinin düzenli işlemesini istemektedir. Genel olarak Gemlik TOKİ Konutları, bölge halkı için umut kaynağı olmuş durumdadır; zira birçok aile bu projeler sayesinde yıllardır hayalini kurdukları evlere kavuşmuştur.

TOKİ Projelerinin Gemlik’teki Sosyal ve Ekonomik Dönüşüme Etkisi

Gemlik TOKİ konut projeleri, ilçede sadece konut üretmekle kalmayıp sosyal, ekonomik ve fiziksel dönüşümü de beraberinde getirmektedir. Sosyal açıdan, Cihatlı’da ortaya çıkan yeni yerleşim alanı ile birlikte komşuluk ilişkileri ve yaşam kültürü de yeniden şekilleniyor. Daha önce farklı mahallelerde dağınık şekilde ikamet eden dar gelirli aileler, şimdi aynı site içinde bir araya gelerek dayanışma içinde yaşamaktadır. Modern ve güvenli siteler, özellikle çocuklu aileler için oyun parkları ve yeşil alanlarıyla kaliteli bir sosyal ortam sunuyor. Bu projelerle birlikte 7 bin civarında Gemlik sakini, sağlıklı ve planlı bir mahallede yaşama imkanı bulacaktır. Yeni komşuluklar ve sosyal çevre, kentin sosyokültürel yapısına da olumlu yansımaktadır.

Ekonomik açıdan, inşaat süreci Gemlik’te istihdam ve ticaret hacmini artırmıştır. 3000 konutluk dev yatırımın inşası sırasında çok sayıda işçi çalışmakta, bu da bölge ekonomisine hareketlilik getirmektedir. Yerel esnaflar, inşaat çalışanlarına ve yeni yerleşimcilere hizmet sunarak gelirlerini artırma fırsatı yakalamıştır. Konutlar teslim edildikçe bölgeye taşınan nüfus, Gemlik’in tüketim ve hizmet sektörüne canlılık kazandıracaktır. Yeni açılan marketler, küçük işletmeler ve pazaryerleri sayesinde Cihatlı, ekonomisi canlanan bir cazibe merkezi haline gelmektedir. Uzun vadede gayrimenkul değerlerinin de arttığı gözlemlenmektedir – TOKİ konutlarının tamamlanmasıyla Cihatlı’daki arsa ve ikinci el daire fiyatlarında belirgin artışlar yaşanmış, bölge yatırımcılar için de çekici hale gelmiştir. Bu da Gemlik genelinde dengeli bir kentleşme ve değer artışı anlamına gelmektedir.

Fiziksel dönüşüm boyutunda ise Gemlik, plansız yapılaşmadan kurtularak daha düzenli bir kent görünümüne kavuşuyor. Cihatlı’da inşa edilen konut blokları, okul, cami, sağlık ocağı, parklar ve yollar ile yeni bir mahalle silueti oluşturmuştur. Bu mahalle, Gemlik’in geleneksel dokusuna uygun şekilde modern mimariyle tasarlanmış, böylece hem estetik hem de fonksiyonel bir yaşam alanı yaratılmıştır. Belediye Başkanı’nın ifadesiyle “Geleceğin Gemlik’i adına çalışmalarımız devam ediyor” sözleri, atılan temellerin kentin yarınlarına yatırım olduğunu vurgulamıştır. Yapılan spor alanları, bisiklet yolları, yürüyüş parkurları sayesinde bölge halkı için sağlıklı yaşam imkanları da sunulmuştur. Ayrıca bu projeler, Gemlik’te yıllardır kangren haline gelmiş konut sorununa çözüm getirirken, deprem riski altındaki yapı stokunun da azalmasına katkı sağlamaktadır. Eski ve riskli binalardan güvenli konutlara geçiş yapan her aile, afetlere karşı daha korunaklı hale gelmektedir.

Sonuç olarak Gemlik TOKİ Konutları, Gemlik ilçesinin kalkınma hamlesinde lokomotif bir rol oynamaktadır. İnşaatı süren ve planlanan yeni etaplarla birlikte Gemlik, dar gelirli vatandaşlar için bir umut kapısı olmanın yanı sıra, modern şehircilik anlayışının uygulandığı örnek bir bölgeye dönüşüyor. Bu kapsamlı konut projeleri sayesinde hem binlerce aile yuva sahibi olacak, hem de Gemlik’in sosyal dokusu güçlenip ekonomisi canlanacaktır. Elde edilen somut başarılar ve devam eden yatırımlar, Gemlik’in geleceğine yapılan en değerli yatırımlardan biri olarak görülmektedir.